开发商的“二线城市理论”

　　改革开放率先受益的是南方沿海地区，发展速度领先于北方和中部城市。因此，大量的资金开始涌向南方，尤其是上海、广州等地，这其中房地产行业投入了“数目不菲”的资金。要想在有限的土地上分到“一杯羹”，代价就是付出高昂的资金和利润，竞争形势不断加剧。于是，开发商纷纷开始把目标转向了“二线城市”。

　　北京一位房产界人士在与记者交流时坦言，目前大多数开发企业会选择一些五六百万人口的二线城市投资，因为这些城市正处于城市化迅猛的阶段，外资较少进入，房地产竞争较少，政府提供较多优惠支持政策，投资的风险相对较低，空间也相对大一些。

　　由国务院发展研究中心等公布的研究成果表明，沈阳在全国35个大中城市中商业用地开发投资潜力位居第九。可以预见的是，沈阳将在“南资北上”的大潮中，迎来新一轮商业地产的发展期。

　　“商圈效应”助力商业地产

　　在城市的发展上，有这样一种理论，城市的发展是一个以中心商业点为起点，围绕这个中心点形成若干个卫星商业点，然后卫星商业点周围再形成属于自己的卫星商业点，如此循环，从而完成一个城市的扩张与发展。

　　商业地产的繁荣与所在城市的经济发展紧密相连。做商业地产尤其是大型的商业广场，人流和消费能力是首先要考虑的问题。

　　近两年，沈阳经济发展迅速，人民收入持续增加，这也推动了沈阳一些成熟的商圈形成。2003年的时候，沈阳商业地产的热点主要在中街商圈以及金廊沿线。而目前太原街、三好街、浑南新区、北站CBD等商圈也相继“走红”。

　　沈阳各商圈的发展极大地带动了商业地产的发展。据统计，沈阳2004年的商业地产投资在65亿元人民币左右，比2003年增长一倍。而据专家预测，到2006年，国外所有最新的业态都将出现在沈阳，而对于商业主力店的发展与建立，也将迎来发展的高峰，预计国际零售100强中的更多企业将在沈阳开店，大型百货、购物中心等将持续发展；各类专业店和专卖店在这几年会突飞猛进，加上各种不同类型的连锁专卖店，沈阳的商业和商业地产将进一步发展。

　　商业地产定位最关键

　　一个新的商业圈从开发到形成大约需要3~5年的周期，因此开发商要做好市场提前量，这对开发企业的产品定位、设计功能要求都非常高。

　　中国房地产业协会会长杨慎表示，现在很多的房地产商房子为什么销售不出去？原因就是项目的市场提前量没有打好。房地产开发周期比较长，工程完工之后，设计过于前卫了人们不接受，落后了人们同样不接受，所以市场提前量非常重要。

　　随着沈阳地铁的修建，七城市联盟的发展，沈阳的商业圈和城市规模还将不断扩大。

　　开发企业要想获得商机，市场定位一定要准。商业地产往往依赖一个成熟的商圈。而商业地产在有充足的人流和浓厚的商业氛围的同时，更要定位清晰。